文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛 徐璐

销售方面，随着复工复产复销逐渐向好，全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区，3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平，降幅呈现收窄趋势，考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响，我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。由于新冠疫情于春节期间扩散至全国，各地区新房销售均受影响，但复工后各地区销售复苏情况略有差异，东部和中部地区销售以价换量，西部地区销售恢复速度更快，东北地区销售价格和销售量恢复较弱。

房价方面，虽然地产开发商为了回笼资金针对新房销售采取以价换量策略，但全国房价整体表现稳定，一二三线城市房价都呈现温和上涨趋势，热点区块形成涨价预期。 由于商品房具有资产属性，经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下，经济增长潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金，从而产生局部房价快速上涨现象（如近期深圳部分区域二手住宅价格大幅增长）。涨价预期在局部一旦形成，极易向其他一线城市蔓延，建议密切关注近期二手住宅房价走势。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象。稳经济稳楼市的同时，也需做好房价预期管理。

投资方面，房地产开发投资活动在复工后快速恢复，3月房地产开发投资完成额1.18万亿元，同比增长1.1%。3月地产投资额的反弹，也带动1季度地产投资额降幅收窄，2020年1季度房地产开发投资完成额2.20万亿元，同比下滑7.7%，降幅较1-2月收窄8.6个百分点。考虑到全年地产销售整体不景气，房企资金面分化，预计2020年全年投资增速可能降至3%以下，地产投资10%的高增速已难见。土地投资方面，近期房企保持较为谨慎态度，扎堆投资优质区块，出现拿地面积减少，拿地价款增长，土地溢价率上升的现象。

资金方面，地产开发资金仍在修复，融资状况在岸稳定，离岸波动较大，销售回款中定金及预收款下降。房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复，缓解了房企资金链压力，使3月房地产开发企业到位资金降幅收窄，但销售回款中定金及预收款下降拖累地产开发到位资金。2020年3月房地产开发企业到位资金1.34万亿元，同比下滑7.6%；2020年1季度房地产开发到位资金3.36万亿元，同比下降13.8%，降幅收窄。考虑到宽货币环境和地产融资监管的边际放松，预计地产开发到位资金的下降可以得到一定程度的对冲，二季度数据有望出现改善。虽然整体方向性放松可能性不大，但融资“小松可期”，尤其是局部融资放松可期。疫情冲击下，资本市场波动较大，风险偏好下行，宽货币不一定能传导至宽信用，中小房企的资金链问题仍需谨慎对待。

一、 3月全国商品房销售恢复八成以上，预计全年销售面积下滑5%

随着复工复产复销逐渐向好，全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区，3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平，降幅呈现收窄趋势，考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响，我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。受1月和2月数据拖累，2020年1季度全国商品房销售规模同比下滑超两成，3月单月销售规模同比下滑超一成，降幅较1-2月有所收窄，商品房销售尚在复苏当中。根据统计局数据显示，2020年1季度全国商品房销售额约2万亿元，同比下滑24.7%，降幅较1-2月收窄13.6个百分点；商品房销售面积2.2亿